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提升诚信水平 减少房产纠纷

发表时间:2019-04-13 15:12

如果分析一下房产消费纠纷的原因,我们可以发现典型的不讲诚信行为的虚假广告、误导性宣传即所谓货不对板的问题,依然是造成房产纠纷的主要原因。根据浙江省消费者协会的统计:浙江省2002年上半年受理有关虚假广告的投诉为148件,占总投诉的14.4%,成为房产纠纷的第二大问题。上海市消费者协会的统计与浙江省相似。不可否认,作为房屋预售开发商预售时对楼盘环境、房屋特点的描述与房屋实际交付时的实际状况不可避免的存在一定的差别。但是,如果有意夸大优点、虚构效果,或故意隐瞒真相,或进行误导性宣传,无疑是欺诈行为。
  随着政府对房地产广告的规范,并加大对虚假广告、误导性宣传的处罚力度,可以发现近两年虚假广告、误导性宣传引起的纠纷相对减少,而房屋质量问题成为房地产投诉的最主要问题。根据上海市消费者协会的统计,房屋质量问题成为投诉的最大问题,占总投诉量的40.5%。根据浙江省消费者协会的统计:浙江省2002年上半年受理有关质量问题的投诉为415件,占总投诉的 40.45%,成为房产纠纷的最大问题。因此,提供优质房屋是消费者对开发商提出的更严格的诚信要求。正是由于房屋的固定性、唯一性和稳定性使房屋质量成为房产的最重要的要素。房屋质量不仅影响房屋的使用,而且也涉及房屋的使用费用。一套质量低劣的房屋不但使用的舒适性降低、使用年限大大降低,额外的维修也大大增加了业主的使用费用。
  房产消费纠纷不仅仅指房产买卖纠纷,还包括房产装修纠纷、房产中介纠纷、物业服务纠纷等,这类纠纷现也呈明显上升的态势。房产装修纠纷和房产中介纠纷也呈明显上升的态势。房产装修纠纷主要是由装修质量和使用材料引起的,附着物的维修会影响住户的正常生活。根据上海市消费者协会的统计,房产中介纠纷主要是中介合同、中介服务质量和价格纠纷。目前上海还有大量物业服务纠纷进入诉讼程序,有业主拖欠物业服务管理费的,也有物业公司服务质量低劣引起的。以下我想结合各地保护房产消费方面的规定,提出提升房产消费市场诚信制度方面的建议。
  1. 加强法律、制度建设
  提高诚信、减少纠纷离不开法律、制度的完善。我国现行的房地产方面的法律法规数量不少,但主要是房地产行政管理法律,规范政府对房地产企业的管理,对于房地产企业违反法律、法规的行为大多也仅规定了行政处罚,很少涉及民事方面,所以在解决房产消费纠纷时往往会感到无所适从。
  《民法通则》和《合同法》作为规范平等主体之间交易行为的基本法律。在这二部法中,都强调诚实信用,并把诚实信用规定为基本原则,是各种民事主体进行民事活动时必须遵循的原则。在房产交易过程中,开发商作为房屋的建设单位对房屋种种特性有着充分的了解,占有明显的强势,作为消费者的购房人对房屋的了解依赖于开发商的告知,因此,房产交易还适用消费者权益保护法。针对房产消费纠纷日益突出的特点,各地纷纷对有关消费者权益保护规定进行了修订,明确把房产纳入消费者权益保护的范围。
  上海在2002年新制订了《上海市消费者权益保护条例》。该条例通过列举的方式将商品房明确列入保护范围;该条例要求消费者协会积极发挥保护消费者合法权益的作用,开展社会监督;同时要求有关行业协会在指定行业规则时,体现对消费者合法权益的保护;要求大众传播媒介进行舆论监督。这些规定必将促进包括房产市场在内的市场诚信的提升。浙江省在实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法中对严重影响消费者权益的行为,规定应当根据消费者的要求负责退房,并承担其他民事责任;针对房屋质量问题,规定了严格的房屋质量保修制度。福建省更是为房产消费者制订了《福建省房屋消者权益保护条例》,对开发商的告知义务、房产广告的真实性、开发商的房屋质量责任、纠纷的解决进行了明确的规定。
  《消费者权益保护法》规定,在存在欺诈的情况下,对消费者退一赔一,其他法律并没有对开发商的不诚信行为规定较为严格的民事责任。比如,在房屋质量方面,要求开发商承担保修责任。实际上,在房屋完成装修后或在实际使用中,若出现质量问题,不仅出现质量问题部位需要维修,而且造成业主装修损失、居住不便、误工及精力上的耗费。在当前的司法实践中,开发商只需承担保修责任,对装修损失等直接损失进行赔偿,对造成业主实际上的更大损失的居住不便、误工及精力上的耗费并不赔偿。在有些地方的示范合同中规定了按维修费用的一定比例进行赔偿,但也很低,难于弥补业主的损失。作者认为,在住房质量方面实行严格的民事责任是提高诚信、减少纠纷的最好办法。还可以由房产行业协会制订比较直观操作性强的赔偿计算方法。
  2. 制订完善的房产销售、预售合同
  制订较完善的兼顾双方利益的房产销售、预售合同、装修合同、中介服务合同示范文本,是维护房地产市场诚信的一个重要工作。近年来,房地产市场的规范与政府大力推行商品房预售合同示范文本有着密切的关系。但是我们看到现行几种销售、预售合同示范文本约定的较为简单,很多方面没有涉及,有些条款的约定也存在较多的歧义,在发生争议时往往无所适从,也容易被不诚信一方钻空子。笔者认为,一个完善严密的合同,有利于双方的严格遵守。因此,政府在制订、推行一个新的示范文本前应当听取法律界、房地产界的从事理论工作和实务工作人员的多方面的意见。
  3. 提升房产中介服务机构的诚信
  在现代经济活动中,离不开各中介服务机构的参与。房产消费中的诚信建设也离不开房地产中介服务机构的诚信建设。现代政府的一个重要角色就是维护经济秩序,即所谓的经济的守夜人。现在政府在经济中的角色,有一部分已由各社会中介机构来担当。如建筑工程图纸审核机构已由政府机构变革为专业审图公司,工程竣工由验收制变革为备案制,房屋建筑测绘也改由专业公司来承担。作为专业机构,诚信是其立足、发展之根本。专业机构接受当事人的委托。不应当只对当事人负责,也必须按法律法规、技术规范对社会负责,对消费者负责。
  4. 加强行业自律
  加强房产行业自律是房产消费市场诚信的重头戏。各行业协会制订本行业的诚信规则,通过行业内部的处罚、行业内部的压力来维护诚信。例如美国的行业协会在代表会员利益与政府及议会沟通协调的同时,也对行业内成员加以制约。如果发现有违反行业规范,搞不正当竞争,损害同行和消费者利益的会员,协会将采取惩罚措施,如取消会员资格,禁止在本行业从业,甚至向法庭起诉。实践证明,这种行业约束行之有效,因为被行业协会开除的企业是难以在行业内立足生存的。随着我国经济体制及相应管理体制的改革,政府把诸如行业准入条件的制订与管理(即资质管理)、行业标准的制订、行业公约的制订、行业自律、行业发展规划、行业培训、行业评比评优等等管理职能归还行业协会,并积极扶持、指导行业协会行使行业管理职能。行业协会反映了各行业的企业自我服务、自我协调、自我监督、自我保护的意识和要求,同时行业协会也具有规范行业成员行为的作用。《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》中规定,行业主管部门、行业协会应当加强行业管理和行业自律,根据保护消费者合法权益的要求,规范经营者的经营行为,明确经营者的责任。行业主管部门或者行业协会可以和消费者协会达成有关保护消费者合法权益的行业规范约定。因此,房地产行业协会应当积极制订规范,加大自律的力度,净化行业风气,维护市场诚信。
  5. 多渠道提高解决纠纷的效率
  常见的现象是一桩不诚信的房产消费投诉,从投诉到协调解决,甚至诉讼解决,周期很长。一些消费者因畏难而半途而废,或低价接受或放弃主张。因此如果没有高效的解决纠纷制度,那么再多的制度规定也难以发挥威慑力。
  上海的各级法院正在进行所谓审判提速的改革,即对于简单的案件采用简易程序,并对具体操作规程作了规定,提高审判效率。上海市消费者协会拟请上海市仲裁委员会成立小额消费仲裁,希望通过快速的仲裁解决纠纷。作者认为,除了以上诉讼和仲裁的纠纷解决途径,还可以创设一种协调人的制度,以便捷地解决纠纷,即由消费者协会或行业协会在当地法律界、房地产界选择一些资深的、有名望的人士担任协调人,纠纷双方根据自愿选择由协调人协调纠纷。在协调人制度中,不需要严格的举证、辩论程序,主要利用协调人的房产、法律的专业知识和经验,分析事实、诠释法律规定,给出法律意见,从而达成解决纠纷的目的。在协调过程中,协调人除了依据法律法规外,还可以依据行业协会制订的行业规范,根据自己的经验来分析事实、给出法律意见。我国民事诉讼中有调解的规定,司法实践中调解也有广泛的应用,在人们的观念中对于调解也有较深刻的认识,容易接受这种协调人制度。消费者协会和行业协会具有较高的社会信任度,由消费者协会或行业协会组织协调,有利于树立协调人制度的公正性。更为重要的是,双方自愿将纠纷提交协调人协调,本身就体现了解决纠纷的诚信态度,协调人制度的创设和发展也是诚信提高的表现。如果法律赋予消费者协会可以设立调解组织,并认定该调解组织制作的调解书具有法律强制力,那效率更高了。


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