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前期物业管理合同的性质研究

发表时间:2019-04-13 15:12

我国房地产业正处在高速发展的时期,日益成为国民经济的支柱产业。随着房地产业的发展出现了许多法律问题,由于房地产相关法律法规的缺乏,使很多房地产法律问题难以得到解决。本文从前期物业管理合同的性质角度,分析了前期物业管理中的一些问题,希望能对正确解决前期物业管理中的矛盾有所帮助。
  一、前期物业管理之定义
  前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。物业管理,是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托,根据物业管理合同进行的对物业的一种专业服务。由于实践中物业的销售、业主的入住是阶段性的过程,从开始出售物业到业主委员会的成立存在一个时间差,这段时间的物业管理,即为前期物业管理。存续于这段时间内的物业管理服务合同即前期物业管理服务合同。前期物业管理服务合同是前期物业管理阶段中,物业管理公司被授权开展物业管理的依据,是物业建设和物业管理顺利衔接的重要文件。
  二、前期物业管理服务合同的特征
  第一,期限的短暂性。前期物业管理服务合同存在于业主委员会成立并选聘物业管理企业前的短暂时间内。业主委员会选举成立时间各地规定尚未统一,一般都要求一定的入住比例或入住时间。《广东省物业管理条例》规定选举产生业主委员会的条件为:“(1)物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者(2)已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十,且使用已超过一年。”《上海市居住物业管理条例》规定的条件为“(1)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;(2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;(3)住宅出售满两年。前期物业管理的短暂性决定了前期物业管理服务合同的期限不宜约定过长,应明确以业主委员会成立为限。否则将侵犯剥夺业主委员会成立后的委托权。
  第二,对业主的保护性。前期物业管理服务合同涉及的当事人有开发商、物业管理企业、前期入住业主。由于物业管理企业一般由开发商直接选聘或者指定,往往是开发商的关联企业;而且前期入住业主委员会尚未成立,其各种权益难以得到维护和保障,所以前期入住业主在合同中处于弱者地位。为保护业主的利益,前期物业管理服务合同通常须向房地产行政主管部门备案,以防止有不公平条款损害入住业主利益。同时上海还出台了前期物业管理服务合同的示范文本,建设部颁发了《前期物业管理服务协议》示范文本,以便于开发商采用。另外,法规规定业主委员会一旦成立后,即有另行选聘物业管理企业的权利。新的物业管理委托合同生效后,原前期物业管理合同自行终止,前期物业管理企业应即时办理移交手续。
  三、前期物业管理合同的性质
  由于对前期物业管理合同性质的不同理解,前期物业管理合同出现了两种模式。第一种观点认为,发展商在物业出售前是唯一的业主有权选择物业公司,选择物业公司后,物业管理和物业结合在一起,物业的出售是发展商作为一个总业主转让部分权利给新业主,新业主在购买物业的同时也就接受了存在于物业之上的物业管理。在这种理解下,发展商作为唯一委托方签订前期物业管理合同。物业销售前,发展商是物业唯一业主,物业销售后,发展商的物业所有权开始逐步转移至购房者。
  《上海市居住物业管理条例》就采取这种方式,该条例第42条规定:新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前……与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案,前期物业管理服务合同作为住宅转让合同的附件。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定:开发建设单位应当从住宅区开始入住前6个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。
第二种观点认为,物业和物业管理是分离的,购买物业并不是当然的选择了相应的物业管理,前期物业管理也应当由业主选择。这种理解下,每位业主在与发展商签订房屋买卖合同时,还得以自己的名义另行与发展商聘请的前期物业公司签订物业管理服务合同。在这种情况下,其实业主也无法自由的在合同中表达自己的意思, 自主地选择前期物业管理公司,也不能拒绝接受服务,还会带来代理权冲突问题。建设部颁发的《前期物业管理服务协议》示范文本就采用这种方式。
  由于对合同性质的理解不同,对许多前期物业管理问题就有截然不同的看法。最典型的是,能否提前解除合同?谁有权解除合同?对于合同,作为合同的双方当然有权解除合同。对于由发展商和物业公司签订的合同,权利主体是发展商和物业公司,但对于发展商而言,由于在合同中与业主约定了物业管理企业,若提前解除与物业公司的合同,可能有承担违约的风险。笔者认为,发展商可采取一定的方法避免风险,如可在合同中约定:发展商有权另行委托物业管理公司。这样就使发展商有能力对付意外情况,保障物业正常运转,维护自己的合法权益。
对于由业主与物业公司分别签订合同的情形,在不能获得全体业主一致同意时,使业主不能解除与物业公司的合同。对于物业公司的违约行为也难于追究。
  根据以上分析,笔者认为,应当把物业管理和物业结合在一起,新业主在购买物业的同时也就接受了存在于物业之上的物业管理,前期物业管理合同由发展商与物业公司签订。笔者更希望,尽快完善相应的法律,解决当前房地产市场中出现的各种法律问题。

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