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房地产几种租赁形式的法律风险分析

发表时间:2019-04-13 15:13

随着中国人民银行对房地产贷款规模的控制力度增强,部分房地产开发项目采用了一些新的销售、租赁形式以解决房地产开发项目的资金缺口问题。本文着重对其中的几种营销模式进行法律分析,供读者在进行房地产投资时参考。
  一、售后包租
  1、“售后包租”,是指房地产开发经营企业或房屋产权单位,在其投资建造的商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租,可以以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款的营销模式。 “售后包租”物业涉及住宅、乡村别墅、办公用房、商铺、产权式酒店等各种类型。虽然物业类型各异,对外宣传的口号也不尽相同,但其实质是相同的。
  2、“售后包租”的财务风险
  投资者在考察此类物业时,往往注重出售人承诺的租金回报有多少。需要指出的是,此类“售后包租”的物业的价格往往高于同类的物业,更重要的是,在包租期届满后,投资收益的前景是难以预测的。有些物业还在异地进行销售,业主应当考虑当地房地产市场今后的发展,尤其要考虑到未来会发生的投资维护成本。
  3、“售后包租”的法律风险
  在现在的“售后包租”中,不乏长期的包租合约,有5年、10年甚至20年的。对于此类长包租约的物业,业主更要注意其中的市场风险和法律风险,即房地产租赁市场的租金是否能维持在现有水平或有增长?物业的经营管理者的履约能力和诚信度能否维持如此之久? 1998年,上海市为规范“包租”行为,出台了《上海市房屋售后包租试行办法》。在该办法中,要求包租的开发商提供相应的担保。需要指出的是,《上海市房屋售后包租试行办法》已在2001年废止了。建设部2001年6月1日起开始施行的《商品房销售管理办法》明确规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 在包租的实例中,不乏因物业的经营管理者不能根据原来的承诺向小业主支付租金而发生的纠纷。
  在众多的物业类型中,近年来还出现了大学生公寓售后包租的模式,出售合同与包租合同同时生效,合同期统一为5年或10年、20年。由学校或专业的物业管理公司包租,由他们出租给在校学生,有些包租合同由政府提供担保,保证投资者的租金收益。由于这类物业的土地直接由政府拨给,房屋售价较低,只要学校有正常的生源,投资者的经济和法律风险较小。
  二、长期租赁
  1、长期租赁的几种模式
  在形形色色的售后包租之外,还有一些采用租赁的形式,即一次性支付较长年份的租金,之后将房屋的全部或部分交给开发商或物业管理公司出租获得租金,一般开发商也会提供给投资者固定的租金回报。这种形式同以上的“售后包租”的区别在于投资者获得该房屋的承租权却不以自用为主。这种形式常常是因为该物业受法律限制不能以商品房的名义转让,或办理转让手续时还要补交相应的土地使用权的价格,而采用租赁的形式进入市场。
  最近又出现了两种新的类型。一种是郊区中心村的房屋。在上海的 “一城九镇”建设过程中,大量的原自然村落的农户房屋需拆迁,取而代之的是新建的中心村,中心村的建设用地往往是使用集体土地或是政府提供的低价土地,中心村房屋的出售对象往往是限制在一定范围内的。当这类物业再次转让时会受到限制。另一种是农村房屋。上海城市化的扩展,把原来很多的农户用房、农村别墅也纳入了城镇范围。此类农民住房所属的土地为集体土地,没有房地产权证,其转让是有限制的。这些情况下,为规避种种限制也会采用租赁的方式进入市场的。
  2、长期租赁的法律风险:
  需要指出的是,这些租赁形式是投资回报缺乏依据,还存在较大的法律风险。投资者通过租赁获得的是一种债权,虽然这种债权可对抗所有权人的物权,但是投资者很难通过出售租赁权收回投资,而且投资者也无法将物业抵押进行融资。还有些开发商的促销宣传使投资者误认为租期届满时,该物业就可以过户到投资者名下,而不需要支付转让金,类似于动产的融资租赁。如果真的是采用这种模式的,必须有严格的合同条款进行约定。即使如此,若因产权人财务出现问题或发生法律纠纷,该物业仍可能因此被抵押、查封。
  律师认为:对房地产的投资无非是财务风险和法律风险,对于不断出现的诸多新型的房地产投资形式也是如此。因此,在投资前,投资者应当比较同类物业的价格、资金的供应、投资回报率、管理物业的成本进行投资的财务风险分析,同时还应当调查物业本身的土地情况、使用年限、开发商或物业管理公司的资信情况,特别是要约定今后的知情权以及发生重大不利情况时的法律救济途径。只有这样,才可降低投资的风险,避免损失。

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