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物业管理交接中“先予执行”的适用

发表时间:2019-04-13 15:14

2003年6月,国务院颁布了《物业管理条例》(以下简称《条例》),并自2003年9月1日开始实施。根据《条例》规定,物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和房屋和设备的有关资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作;业主大会选聘、解聘物业管理企业。但是在实践中却出现了原物业管理企业以种种理由不愿退出、办理交接手续,新的物业管理公司无法进入小区进行物业管理,特别是原物业管理公司不愿将有关房屋、设备的资料交接给新的物业管理公司的话,新的物业管理公司实际上是无法进行有效的物业管理的。甚至出现了两个物业管理公司同时管理一个小区的奇怪现象。虽然《条例》规定,拒不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。但房地产行政主管部门的处罚,并不能使原物业管理公司撤出小区、办理文件、资料的交接。
  针对这一现象,笔者建议在物业管理企业的交接过程中引入“先予执行”的制度,就是说一旦业主大会通过有关程序解除了与原物业管理企业的合同,或合同期届满,物业管理公司拒绝撤出或拒不移交有关资料的,业主大会或业主委员会可以就此向法院提起诉讼,在提起诉讼的同时对原物业管理企业的迁出和资料交接义务申请先予执行。
  先予执行的法律制度限于以财物为内容的给付之诉和以行为为对象的给付之诉的案件,是指人民法院对某些案件在作出生效法律文书以前,为了满足申请人在生活上,生产上的急需,根据申请人的申请,裁定被申请人先给付申请人一定数目的金钱、财物或要求被申请人停止实施某种行为的制度。
  关于先予执行的救济措施,法国、德国、日本等大陆法系的国家有相类似的立法。法国新《民事诉讼法典》第十五编第三章规定了假执行制度,该法第514条、第515条规定:紧急审理裁定、对正在进行的诉讼规定假执行措施的裁定、命令采取保全措施的裁定,以及审前准备法官给予债权人预付款项的裁定,只要法官认为有假执行之必要,并且假执行与案件的性质相符合,在法律不禁止的情况下,应当事人的请求或者依职权,得命令假执行。德国《民事诉讼法》第八编第五章规定了假扣押和假处分制度并对其执行程序作了规定,其中假处分制度类似于禁令制度。如现状变更,当事人的权利即不能实现,或难于实现时,准许对于争执的标的物实施假处分。实施假处分,可以交付保管人保管,或命令对方当事人为一定的行为或禁止对方当事人的一定行为,特别是禁止对土地、已登记的船舶或建造中船舶进行让与、设置负担或抵押。日本的保全制度则脱离民事诉讼法,特别设有独立的民事保全法。该法共65条,其第二章规定假扣押假处分的审判程序(称为“关于保全命令手续”),其第三章则规定了假扣押假处分的执行程序(称为“关于保全执行手续”)。台湾地区的《民事诉讼法》第七篇保全程序自第522条至第531条规定了假扣押制度,第532条至第537条规定了假处分制度。所谓假扣押是指“债权人就金钱请求或得易为金钱请求之请求,因日后有不能强制执行或甚难执行之虞,欲保全强制执行,由法院准许债权人申请所为暂时性之扣押措施”。所谓假处分是指“债权人就金钱以外之请求,因请求标的之现状变更,日后有不能强制执行或甚难执行之虞,欲保全强制执行,由法院准许债权人申请所为暂时性之处分措施”。从前面的定义看,台湾地区的保全制度区分了对财产的保全和对行为的保全。法院可以根据当事人的申请,针对不同的请求对象作出不同的裁定。
  我国《民事诉讼法》第九十七条规定,“因情况紧急需要先予执行的,根据当事人的申请,可以裁定先予执行。”《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第107条规定,民事诉讼法第九十七条第(三)项规定的紧急情况包括:(1) 需要立即停止侵害、排除妨碍的;(2) 需要立即制止某项行为的;(3) 需要立即返还用语购置生产原料、生产工具货款的;(4) 追索恢复生产、经营急需的保险理赔费的。
  笔者认为如业主大会通过有关程序解除了与原物业管理企业的合同,或合同期届满,原物业管理公司拒绝撤出或拒不移交有关资料的,可以认定为对小区物业管理的妨碍。原物业管理公司拒绝撤出或拒不移交有关资料,新的物业管理公司不能进行有效的物业管理,会造成保安、保洁、设备维护、车库管理等的混乱,甚至瘫痪,影响整个居民小区的工作、生活,影响整个社区的安宁,这种妨碍应属需要立即排除的妨碍。因此,符合民事诉讼法关于“情况紧急”的规定。
  《民事诉讼法》第九十八条规定,“人民法院裁定先予执行的,应当符合下列条件:(一)当事人之间权利义务关系明确,不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的;(二)被申请人有履行能力。”对拒绝撤出或拒不移交有关资料的物业管理公司实行“先予执行”,是否符合该条的规定呢?要求物业管理公司退出小区、移交有关文件、资料,一般发生在两种情况下,即业主大会通过规定的程序解除与物业管理公司间的物业管理服务合同,或是物业管理服务合同期限届满,对于这两种情形是比较容易认定的,只要看业主大会解聘的程序是否符合法律或合同的约定即可。物业管理公司拒绝撤出或拒不移交有关资料的行为对业主生活的严重影响是毋庸质疑的。并且此种履行是要求物业管理公司为一定的行为,不存在无履行能力的可能。因此,笔者认为对拒绝撤出或拒不移交有关资料的物业管理公司可以实行“先予执行”的制度。
在先予执行制度中,法院可以要求申请人提供担保,申请人败诉造成被申请人损失的,申请人提供的担保可以赔偿被申请人。法律从另一方面平衡了双方的利益,对被申请人可能受到的损害,提供了保障。
  如上所比较,《民事诉讼法》的先予执行制度的规定,可以适用于物业管理交接纠纷。从立法所追求的制度价值而言,先予执行制度是诉讼终结以前的带有执行性质的程序规范,其目的是为解决诉讼结果产生以前防止不法行为继续进行而造成损失的扩大或如果维持目前的状态而可能出现影响申请人正当权益的紧急情况。全体业主的共同利益、社区的安定高于物业管理企业的利益,从这个角度考虑,在物业管理公司交接纠纷中引进先予执行在理论上是有合理性的。


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