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完善物业管理法律制度 构建和谐社会

发表时间:2019-04-13 15:16

徐明妍 曾天翔 曹旭华 刘胤

摘要:住宅小区作为社会的细胞,是城市管理的基础,是一个具有多重功能的地域性社会生活的共同体。如何完善住宅小区的物业管理法律制度,构建和谐小区,有助于和谐社会的构建。
关键词:物业管理制度 和谐社会 共同体 听证会 ADR

德国社会学家滕尼斯说过,人类共同生活所依存的联合体是由自然意志形成的,以熟悉、同情、信任、相互依赖和社会粘着为特征的社会共同体组织。住宅小区作为社会的细胞、城市管理的基础,它的和谐是整个和谐社会建设的基础。完善物业管理法律制度,构建和谐的住宅小区是与时俱进的,是与社会发展相适应的。

一、 构建和谐的住宅小区是构建和谐社会的基础平台

(一) 构建和谐社会
实现社会和谐,建设美好社会,始终是人类孜孜以求的一个社会理想,亦是中国共产党不懈追求的一个社会理想。根据新世纪新阶段我国经济社会发展的新要求和我国社会出现的新趋势新特点,党的十六届四中全会提出了“构建社会主义和谐社会”的目标。目前,构建民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的“和谐社会”已经成为党和政府工作乃至整个社会建设的重心。
(二) 构建和谐的住宅小区
和谐社会是一个哲学命题,它不能停留在概念层面上,它是由许许多多看得见、实实在在感觉得到的社会现象构成的,是多方面工作成效的综合反映。住宅小区是社区的细胞,住宅小区是城市管理的基础,是一个具有多重功能的地域性社会生活的共同体,是我们看得见、摸得着的客观实在。和谐的住宅小区是构建社会和谐的基础平台之一。
(三) 物业管理法律制度的完善对构建和谐住宅小区的必要性
物业管理在国外有100多年的历史,在我国,从深圳开始到目前,只有20年左右的时间。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高,广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明,物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时,我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业,维护业主权益,推动房地产市场,促进城市社区建设。

二、 物业管理纠纷的现状

(一) 物业管理纠纷逐年增多
案件数量呈逐年递增态势。2004年,上海二中院共受理物业管理纠纷二审案件150件,较2002、2003年相比,分别上升60%和25%。物业管理纠纷上诉案件的不断增多,与近年来上海住宅商品化进程迅速推进,物业管理活动日益频繁深化密切相关。
(二) 物业管理纠纷的种类
涉案主体和类型复杂多样。在受理的150件物业管理纠纷案件中,业主与物业管理公司之间的纠纷最多,占71%;房产商与业主委员会或物业公司的纠纷其次,占 12%;业主委员会与物业公司或业主之间的纠纷再次,占9%;其他主体纠纷占8%。从案件类型来看,既包括物业公司管理上的纠纷,如收取物业管理费、履行物业管理职责等,又包括业主管理内部事务的纠纷,如业主及业委会选任罢免业主代表、选聘物业公司、维修基金的使用管理等,还包括部分因物业用房及小区设施权属引发的纠纷,其中有70%的纠纷系因业主拖欠物业管理费用而引发。
(三) 当今物业管理纠纷的特点
法律关系交错,适用法律较难。物业管理纠纷涉及主体较多,各法律关系之间具有明显的承继性,使当事人的权利义务交错纷杂不易梳理。如有的案件涉及房产商与物业公司的前期物业关系,业委会与物业公司的物业合同关系,房产商与业委会的物业管理用房配置和移交关系以及房产商与物业公司的迁让关系等。加之物业管理同我国的住房制度改革及地方政策关系密切,相关法规庞杂且带有历史特征,给法院审理案件带来了难度。如对同一小区内商品住宅和售后产权住宅的物业管理费收取标准问题,国务院《物业管理条例》、上海市人大常委会《住宅物业管理规定》和政府相关部门先后作出不同规定,影响了法律的正确适用。

三、物业管理纠纷的成因分析

(一) 物业管理法律制度的缺陷
1、立法缺陷导致的不和谐
1)物业管理相关立法过于刚性使得小区矛盾升级
物业管理立法过于刚性,造成部分物业公司采用不正当的手段强制业主服从管理,无视甚至侵害业主权益,促使矛盾激化。如某物业公司以公约规定阳台封闭应选用无框玻璃为由,擅自闯入业主家中将其装修用的塑钢窗强行拆走,引起业主强烈不满。
物业管理的立法中赋予物业公司对公共设施或区域进行维修、养护、管理的权利和义务,但由于公共设施和区域的界定不清导致业主的私人空间被越权管理,业主的合法权利被侵犯。
2)业主委员会的诉讼主体资格不明确导致司法失范
我国的法律法规,包括最新颁布的《物业管理》条例对于业主委员会的法律性质未予明确,从而导致现实中其诉讼地位不明确。在司法实践中存在社会团体、执行机构等不同认识,程序中存在一级法人组织、其他组织、非独立主体资格等不同理解,造成司法尺度不统一。
3)监督机制的缺位滋生违法违规行为
有的业委会权利过大,物业管理和财务制度混乱,业主对其不能进行有效的监管,导致业委会在处理某些重大事项时,往往未经业主大会合法表决即作出决定,违规使用维修基金等现象屡见不鲜。应当建立健全物业服务费、维修基金的监督机制。物业服务费、维修基金及增值部分应专款专用,严格依照规定的表决程序进行,并经相关部门审核后划拨,严禁挪作他用。可设立专项监督机构,监管业委会的运行情况、财产状况;将物业管理费与物业公司的财务分离,避免二者混淆;完善资金的运行规则,对资金的支出实行严格的分级审核制,防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。
2、司法缺陷导致的不和谐
诉讼效率低下以及判决结果的失范往往让当事人觉得自己不仅耗费了较多的人力、财力、物力、时间,并且得到的是一个不具权威性、存在瑕疵的结果。
1) 诉讼效率低
民事诉讼法所规定的民事纠纷的诉讼程序大致包括以下几个环节:
A到立案庭提交起诉状和相关证据;
B到指定银行预付诉讼费用;签收案件受理通知、开庭传票等法律文书。
C委托代理人,收集有关证据,提出回避申请
D按传票时间到达指定审判庭参加庭审。
E按传票时间到达指定地点领取调解、判决和裁定文书。
F如不服裁判结果,在法定时间内在立案庭提交上诉状或直接上诉于上级人民法院。
按照法定程序进行诉讼需要花费的时间必然是冗长的,在司法实践中一个案子拖个一年半载是常有的事,而物业纠纷的特殊性在于它同我们每天的生活都密切相连,纠纷难以解决直接影响着当事人的生活质量,应此是否可以在诉讼中为此类纠纷设置一个绿色通道,高效的解决纠纷,构建和谐的小区生活。
2)判决的失范
正如上文中所指出的物业管理相关立法的不完善直接导致司法尺度不一样,类似的案件却有完全不一样的审判结果,使得判决失去了权威性和示范性。例如现在小区内比较严重的物业欠费现象,至今也没有一个确定的处理办法,使得欠费问题迟迟无法解决。
3、行政缺陷导致的不和谐
对于在住宅小区内发生的侵害他人权益的行为,应及时予以处罚,起到对违反秩序行为的处罚示范作用。然而物业公司、业主大会或业主委员会是不具有处罚权的,只有享有处罚权的行政部门才有权对这些行为?予行政处罚。但让人遗憾的是这些行政部门往往不能及时地感到现场,延误了时间、或是侵害行为由于没有适时禁止已发生了严重后果。处罚效率的低下是导致物业纠纷率只高不下的重要原因之一。
(二) 文化、经济收入与社会地位的差异
在同一个社区里,居住者既有可能是高级知识分子,也有可能是目不识丁的人;可能居住着不同地域、民族、习俗的人,还可能有外籍人士,不同文化、不同的经济收入和不同的社会地位必然会造成差异,形成分歧。而物业管理企业所提供的服务往往是一揽子的服务,很难将不同的业主进行市场细分,从而区别对待。只有针对不同业主设计专门化的物业服务,这样的物业管理才更专业更科学更人性化。

四、健全制度,构建和谐社会

(一) 引入听证会制度――保护少数人的声音得以被听见
种人群之间难免有差异,但对待差异要有宽容的心态,承认人和人不一样,存在家庭生活方式的不同,应彼此互相尊重;在出现冲突时应该寻求文明的解决办法。听证会制度的引入将有助于利用软机制调整住宅小区的内部矛盾,构建和谐的住宅小区,抱着友善、宽容、谅解、健康的态度聆听彼此的声音。
当住宅小区中少部分业主的意见与大部分业主的意见相背离时,应当进行业主间的良性沟通与互动,保证各自的主张和理由被大家听到。我们提出在住宅小区的业主大会设立业主听证会,业主听证会主体包括:业主委员会委员、有相关知识和经验的专业人士如律师等、提案业主、旁听业主。听证会由业主委员会主席或其他委员担任主持人主持听证,并事先由会议主持人负责通知各业主。
听证会程序首先是由主持人告知听证内容,随后由提案业主或由提案主代表进行陈述并举证、主张自己的观点,之后由业主委员会委员代表大部分的业主与提案业主进行辩论,若有专业人士到庭的听取其专业意见。听证会会议内容由业主委员会相关人员记录并形成笔录。听证会结束之后,由到会业主进行投票表决。业主大会将根据表决情况制作听证报告送达各业主。
(二) 引入ADR制度――发挥律师在构建和谐社区中的积极作用
“替代性纠纷解决机制”(ADR)的概念,长期以来一直是法律改革家们关注之焦点,而作为法院拥挤的一剂潜在救世良方,也同样得到了律师和法官们的推崇。
住宅小区中产生纠纷的双方当事人若抱有善良的目的,并愿意选择调解的方式,则可以通过ADR高效得达成协议解决纠纷。达成的协议作为合法的合同,当事人一般都能够自觉地履行;如有一方不履行协议的,另一方可以依调解协议向法院提起诉讼,如果法院认可调解协议为合同,就可以强制执行。但是,调解人出于保密的原则,不得出庭作证,这样可以保证当事人在调解过程中的言论不作为法庭的证据。
ADR制度能减缓法院的诉讼压力,降低当事人的诉讼成本,解决纠纷迅速,业主之间妥协互让,不伤和气,履行率较高,弥补了诉讼的不足,使业主以较低的代价获得较高的利益。而律师在社区ADR中不仅可担任调解人、中立专家的角色,还可作为仲裁员主持调解。
(三) 引入业主监事会制度
为了维护物业管理区域内全体业主的共同利益,及时、有效的对业主委员会及其委员进行监督,我们建议,在物业管理的制度建设中引入“法人治理结构”的理念,在业主大会内部就够设置专门的“业主监事委员会”。业主监事会行使下列职权:
1、 检察对维修基金的使用情况。
2、 对业主委员会及其成员在履行职务时违法法律、法规或者业主公约的行为进行审计。
3、 当业主委员会及其成员的行为有损业主共同利益时,及时通知业主委员会及其成员改正。
4、 在业主委员会无合理理由拒绝开业主大会时,业主监事会有权召开业主大会。
5、 业主委员会召开会议时,应请业主监事会派代表列席。
6、 业主公约规定的其他职权或业主大会赋予的其他职权。
结语:
和谐小区、和谐社会,是一种充满活力和创造力、秩序井然的小区环境和社会环境,物业管理秩序的规范是小区环境的保证,是构建和谐社会环境的基础。让我们共同努力构建一个和谐的小区,构建一个和谐的大家,乃至一个社会家园,这种认同感和归属感将会产生强大的凝聚力,在构建和谐社会的天空中划出一道绚烂的彩虹。

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