我国现行《公司法》（即于1993年12月29日颁布的《中华人民共和国公司法》）与经济发达国家公司法相比，明显属于“粗放型”，主要是针对公司及公司基本事务的简单框架，对具体公司运行制度和机制其实涉及不深。这也是由我国一直的经济体制发展状况决定的。可以说，“粗放”的《公司法》已经愈来愈不适应经济迅猛发展的需要，甚多问题的涌现已使现行《公司法》承受巨大挑战，更显现出我国公司法领域的薄弱环节。在这些诸多问题中，关于公司的越权行为及其效力问题便是其中之一，在《公司法》中尚无针对“越权行为”的相关规定。
一、越权行为的相关法学理论
“越权行为”（ultra vires act）顾名思义是“超越权限的行为”，它经常出现在自然人权利的有关制度上。因为传统法上认为，只有自然人才有意思表示能力，而行为的权限总是和意思表示能力联系在一起。但在实际中，较多“越权行为”套之以个人行为并不具有合理性，而不得不归位于“公司越权行为”，而对公司的越权行为，就是超越《公司法》或公司注册证书规定的目的和权力的行为。那么公司有哪些权力呢？如何区分个人越权和公司越权行为？我们认为，这首先应回归到公司法人本质上去探究。
关于公司法人本质，学说众多。最为古老的一种是“法人拟制说”，这种学说根本点在于认为公司法人是抽象的概念，无意思表示能力，因此原本不具有法律上的人格，公司法人的人格纯粹是由于法律的构造，在法律承认的一定范围内方能存在。但与之相反的也有“法人实在说”，首先由德国日耳曼学者基尔克所创立。他的法人本质说为有机体说，认为法人由其个别成员所组成，但是在其个别成员的意思之外，全体成员依照一定的程序形成其意思能力。而由法国学者米休等人提出的组织体说则认为，意思能力并非取得法律人格的前提。法人并非社会的有机体，而是法律上的组织体。法律的组织具备相应的社会功能，法律只是对现实存在的组织基于社会的需要对其加以承认而已。
我们认为，法人本质组织体说作为现时通说，的确更能够解释普遍的公司现象，更有利于界定个人行为和公司行为，更利于体现公司的独立人格特征以及有限责任性，而且在公司法体系中，应当明确体现这一本质，这样才能真正明晰公司作为社会组织重要部分存在的合理，并使之得到充分的法律保护。在《公司法》发达国家，法人本质在公司立法中体现得非常明确，并在此基础上设立相关调节与个人有关的法律制度，如“刺穿公司面纱制度”，虽然突破了公司的有限责任性，而在美国能让其大行其道，恰恰在于《公司法》完全体现了公司作为独立于自然人的个体本质。
二、越权行为的具体分析和认定
在分析法人本质后，我们认为，公司越权行为也是“纯粹”的概念，在实务中存有的具体越权行为呈多样化的趋势，归纳之可以分为两类：
1、公司超越经营范围的行为。经营范围并不是一个任何公司法律制度中都存在的概念，它带有更多的计划因素，而在发达的自由市场经济体制下，公司的目的可以是任何合法的目的，但该“任何”实质上并非没有限制。许多行业依然需要政府的特别许可，如银行、保险、买卖枪支等，以及公司发起人可通过合约限制公司的目的。
尽管有经营范围限制，但超越经营范围行为其实在我国现有合同法律制度下也可以解决。我国著名学者梁彗星在谈《合同法》的创造性时说，超越权限的行为有没有效呢？就要看对方是不是知道法人的目的范围。如果对方明知，法律就不保护，让超越目的范围的行为无效。如果对方不知道或根本不应当知道法人的目的范围或误以为在目的范围内而签订合同，这个合同一定要有效。只有让合同有效，才能有效地保护善意的对方当事人。
公司超越经营范围行为并不是当然无效，主要还是防止交易方把经营的风险转嫁给社会。
2 、公司的越权行为，即公司中的董事、经理等任职人员超越公司权力的限度或是滥用公司权力的行为。严格说来，超出公司权力的限度或是滥用公司权力的行为才是真正的越权行为。无权行为通常比较明显，明知故犯的案例毕竟还是少数。往往针对公司的越权行为，《公司法》或公司章程以对这些行为加以限制的手段去控制。如对“签约额度上限”、“慈善捐款”、“向雇员支付报酬和其他福利”、“公司给高级职员或董事贷款”、“董事、经理与公司进行交易”等有特别条件限制，而不得随意行使。若公司员工任意违反了上述限制，我们认为，应从维护交易安全和保护交易相对人利益的角度出发，认定公司不得以越权为由对抗善意的交易相对人而主张合同无效，法院或仲裁机构应认定这种合同的有效性让公司首先来承担相应的责任。
另外，需要指明的是，在肯定法人组织体本质前提下，公司职员的行为不能当然等同于“公司行为”，除在明确事先授权委托的前提下从事的工作外，有些行为可以直接受公司法外的其它法律制度调整，如民法、刑法及相应行政法规，责任也由公司职员个人承担。这些情况主要包括：a．职员在工作时间内从事的非公务行为，如职员去预定午餐的行为；b．职员在明知公司代理授权消灭的情况下，继续以公司或公司代理名义从事活动，并牟取私利；c．职员并未获公司授权代理，而诈称有代理权或其行为使第三人基于合理理由完全相信有代理权，与善意第三人进行的交易活动，牟取私利；d．职员与第三人恶意串通所为交易活动，牟取私利，使公司利益受损或减小。但是对一些使公司获得利益的“业务行为”，公司可以进行追认，从而使其和公司行为具有同等效力。
甚至一些公司职员的行为构成“刺穿公司面纱”，例如，如果公司股东在谈判合同的过程中虚报或隐瞒公司的财务状况，使对方误以为公司有足够的资本而与公司签订合同，这种合同就不是自愿的。法庭往往会以公司资本不足让股东为公司的债务承担个人责任。此外，隐瞒公司财务状况的股东可能还要为欺诈行为承担责任。我国司法界应在借鉴国外经验的基础上在此领域锐意创新。
认识公司越权行为，以及区分公司行为与公司职员个人行为，必须强调公司法人的独立人格及本质。真正把握公司的本质，不仅有助于认识许多未曾出现的公司法领域的新问题，而且对于公司法律制度的完善具有明宗定旨的重要理论和现实意义。
主要参考文献：
1．胡果威 著《美国公司法》，法律出版社2000年版。
2．徐学鹿 编《商法研究》，人民法院出版社2000年版，参见赵廉慧文《公司设立法律制度研究》，第163页；
3．梁彗星著《合同法的成功与不足》，《中外法学》1999年第六期。
房地产几种租赁形式的法律风险分析
随着中国人民银行对房地产贷款规模的控制力度增强，部分房地产开发项目采用了一些新的销售、租赁形式以解决房地产开发项目的资金缺口问题。本文着重对其中的几种营销模式进行法律分析，供读者在进行房地产投资时参考。
一、售后包租
1、“售后包租”，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，可以以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款的营销模式。 “售后包租”物业涉及住宅、乡村别墅、办公用房、商铺、产权式酒店等各种类型。虽然物业类型各异，对外宣传的口号也不尽相同，但其实质是相同的。
2、“售后包租”的财务风险
投资者在考察此类物业时，往往注重出售人承诺的租金回报有多少。需要指出的是，此类“售后包租”的物业的价格往往高于同类的物业，更重要的是，在包租期届满后，投资收益的前景是难以预测的。有些物业还在异地进行销售，业主应当考虑当地房地产市场今后的发展，尤其要考虑到未来会发生的投资维护成本。
3、“售后包租”的法律风险
在现在的“售后包租”中，不乏长期的包租合约，有5年、10年甚至20年的。对于此类长包租约的物业，业主更要注意其中的市场风险和法律风险，即房地产租赁市场的租金是否能维持在现有水平或有增长？物业的经营管理者的履约能力和诚信度能否维持如此之久？ 1998年，上海市为规范“包租”行为，出台了《上海市房屋售后包租试行办法》。在该办法中，要求包租的开发商提供相应的担保。需要指出的是，《上海市房屋售后包租试行办法》已在2001年废止了。建设部2001年6月1日起开始施行的《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 在包租的实例中，不乏因物业的经营管理者不能根据原来的承诺向小业主支付租金而发生的纠纷。
在众多的物业类型中，近年来还出现了大学生公寓售后包租的模式，出售合同与包租合同同时生效，合同期统一为5年或10年、20年。由学校或专业的物业管理公司包租，由他们出租给在校学生，有些包租合同由政府提供担保，保证投资者的租金收益。由于这类物业的土地直接由政府拨给，房屋售价较低，只要学校有正常的生源，投资者的经济和法律风险较小。
二、长期租赁
1、长期租赁的几种模式
在形形色色的售后包租之外，还有一些采用租赁的形式，即一次性支付较长年份的租金，之后将房屋的全部或部分交给开发商或物业管理公司出租获得租金，一般开发商也会提供给投资者固定的租金回报。这种形式同以上的“售后包租”的区别在于投资者获得该房屋的承租权却不以自用为主。这种形式常常是因为该物业受法律限制不能以商品房的名义转让，或办理转让手续时还要补交相应的土地使用权的价格，而采用租赁的形式进入市场。
最近又出现了两种新的类型。一种是郊区中心村的房屋。在上海的 “一城九镇”建设过程中，大量的原自然村落的农户房屋需拆迁，取而代之的是新建的中心村，中心村的建设用地往往是使用集体土地或是政府提供的低价土地，中心村房屋的出售对象往往是限制在一定范围内的。当这类物业再次转让时会受到限制。另一种是农村房屋。上海城市化的扩展，把原来很多的农户用房、农村别墅也纳入了城镇范围。此类农民住房所属的土地为集体土地，没有房地产权证，其转让是有限制的。这些情况下，为规避种种限制也会采用租赁的方式进入市场的。
2、长期租赁的法律风险：
需要指出的是，这些租赁形式是投资回报缺乏依据，还存在较大的法律风险。投资者通过租赁获得的是一种债权，虽然这种债权可对抗所有权人的物权，但是投资者很难通过出售租赁权收回投资，而且投资者也无法将物业抵押进行融资。还有些开发商的促销宣传使投资者误认为租期届满时，该物业就可以过户到投资者名下，而不需要支付转让金，类似于动产的融资租赁。如果真的是采用这种模式的，必须有严格的合同条款进行约定。即使如此，若因产权人财务出现问题或发生法律纠纷，该物业仍可能因此被抵押、查封。
律师认为：对房地产的投资无非是财务风险和法律风险，对于不断出现的诸多新型的房地产投资形式也是如此。因此，在投资前，投资者应当比较同类物业的价格、资金的供应、投资回报率、管理物业的成本进行投资的财务风险分析，同时还应当调查物业本身的土地情况、使用年限、开发商或物业管理公司的资信情况，特别是要约定今后的知情权以及发生重大不利情况时的法律救济途径。只有这样，才可降低投资的风险，避免损失。
