摘要：随着我国住房制度的改革，业主委员会作为实现住宅小区民主管理的重要途径之一越来越多地引起了人们的关注。然而，由于我国相关立法正在逐步完善的过程中，理论上和实践中产生了诸多争议。本文试图在2003年国务院颁布《物业管理条例》的背景下，以民事权利、义务和责任的统一性、制度架构的完整性和法人治理结构等方面为切入点，对业主委员会的诉讼主体资格、业主委员会职责的履行等焦点问题进行探讨，并在最后从业主依建筑物区分所有权进行自治管理从而实现小区民主管理的视角审视业主委员会制度。
关键字：业主委员会 诉讼主体资格 监督机制 职责
前言：
建筑物区分所有制度在德国法上称为“住宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有权”, 瑞士法上称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳“建筑物区分所有”概念。所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共享部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共享部分的共有权的结合。
一战后，随着城市化现象的产生，建筑物向高层发展，绝大多数城市居民只能拥有一栋建筑物的一部分；二战后，建筑物的使用功能日趋丰富，城市居民开始共享许多附属于建筑物的设备设施，如集中供水供电供气供暖系统、电梯、电视共享天线、共享停车场等也成为必要的消费资料。为了调整这种高层建筑物所有人之间的更为复杂的权利义务关系，建筑物区分所有权制度应运而生。随着城市的发展，由数个各单独的大楼组成的居民小区也越来越多，相应的，各区分所有人之间开始需要使用大量的共有空间、场地、设施及其它设备。为保证所有业主的共同利益，解决矛盾冲突，由各个区分所有人组成的自制性的管理团体开始产生，他们通过这个组织召开全体所有人大会，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事务，并解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。对有关的事项进行共同的约定、安排以及解决冲突。而这种管理团体，在中国就是业主大会/业主委员会（虽然，我国相关法律法规没有使用建筑物区分所有权这一名称，如《物业管理条例》也没有使用区分所有权的名称，而把区分所有权人称为“业主”。）
一、业主委员会的诉讼主体资格
业主管理团体是随着我国城市住房制度的改革，住宅小区物业管理的发展，业主们由于共同财产关系而形成的共同利益通过业主公约来确定的组织，是所有者对物的管理的一种组织形式。
随着我国住房改革的深化，物业结构由单一公房产权逐渐向私人产权转化。城市住宅区既有纯商品房的小区，也有公私产权房并存的混合小区。在住宅产权多元化的背景下，私人业主势必对社区物业管理提出更高的质量要求，需要有专业化的物业管理公司介入物业服务市场。物业服务市场的形成需要有明确的需方法律主体资格，合同的权利义务承担需要有明确的主体，纠纷的解决需要有明确的意思表示主体和承担责任的主体，诉讼更要有适格的主体。
（一）立法沿革
* 在1994年，建设部《城市新建住宅管理办法》规定由 “小区管理委员会”代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。从其权利来看，小区管理委员会是最早出现的业主管理团体。其权利是：制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；决定选聘或续聘物业管理公司；审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。但其是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成的，是一个半自治、半行政的物业管理组织，与现在的自治性的物业管理组织不同。
总体来看，我们可以把中国对于业主管理团体的立法分为两个阶段，即2003年国务院《物业管理条例》（以下简称“条例”）实施前后两个阶段。
1、在《条例》实施之前，就全国来看，没有一个统一的规范业主管理团体的法律法规，主要由各地方对此分别规定。比较早的规定有：深圳在1994年颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（1999年修订）；上海在1997年颁布的《上海市居住物业管理条例》等。从这些规定以及实践来看，认为业主管理委员会是业主管理团体，而业主大会仅具有会议功能，有的居民小区甚至还没有业主大会。因此可以说，此时的业主委员会集决策和执行的职能于一身，实际上扮演着业主管理团体的角色。
2、从2003年颁布的《条例》来看，我们认为，《条例》确立了业主大会作为业主管理团体的地位，而业主委员会则转变为业主管理团体的执行机构。
与此前的地方规定相比，《条例》明确地赋予了业主大会更多的职权；并且，明文规定业主委员会是业主大会的执行机构，从而建立了一种有别于过去多数地方实行的单纯的业主委员会制度的制度，即一种业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离的管理模式。
（二）争议：业主委员会的诉讼主体资格及法律责任的承担
1、对于业主委员会是否有诉讼主体资格，我国学术界存在过很多争议。有学者认为业主委员会是独立的社团法人；有学者认为，业主委员会是具有诉讼主体资格的非法人组织；也有学者认为，业主委员会不具有诉讼主体资格。
2、从我国各地2004年之前的司法实践来看，各地对业主委员会诉讼主体资格的处理办法并不完全一致，但是业主委员会作为原告起诉得到法院认可的个案较多，驳回的情况较少。此外，最高人民法院曾于2003年8月20日对金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格给下级法院发出复函，复函中指出，金湖新村业主委员会符合“其它组织”的条件。由此，我们可以认为，在《条例》实施以前，我国已经通过司法实践确认业主委员会可以用自己的名义参与诉讼。
那么，为什么法院会在实践中允许业主委员会以自己的名义提起诉讼呢？究其原因，在于2003年《条例》颁布以前，业主委员会在物业管理中起着业主管理团体的作用。同时，允许业主委员会独立提起民事诉讼有利于达到快速、有效地解决纠纷，从而保护业主合法权益的目的，从这个实践需要出发，法院赋予了业主委员会以自己名义参与诉讼的主体资格。
值得注意的是，确认业主委员会可以以自己名义参与诉讼，存在一个无法回避的问题就是，业主委员会如何承担财产责任。许多学者试图通过解释业主委员会和全体业主的关系来解决：有的认为业主委员会的民事责任最终应由全体业主来承担；有的认为，业主委员会与全体业主之间存在一种民事代理法律关系，业主委员会以自己名义签订物业管理合同等行为属于“隐名代理”。所以，有关事项的法律后果应由全体业主享有和承担。1针对业主委员会可能承担财产责任的这种情况，有学者提出业主委员会被判决承担责任而又无力执行的，在执行程序中可以通过被执行主体的变更和追加，裁定执行业主委员会所代表的全体业主的财产。但如果是因为业主委员会不适当的诉讼行为产生的财产责任由全体业主承担又会造成社区业主的很大抵抗情绪,实际上是无法执行的。
（三）在现行制度下，不应再赋予业主委员会诉讼主体的资格。
我们认为，探讨业主委员会是否有诉讼主体资格，应当分阶段来讨论，即，在《条例》实施之前还是之后。鉴于《条例》实施前后，业主大会的职责发生了重大的变化，法律将更多实质上的权利赋予了业主大会，使其从单纯的会议功能转变为真正意义上的业主管理团体；而业主委员会则转变为业主大会的执行机构。因此，我们认为，在《条例》颁布实施之前，业主委员会应当具有诉讼主体资格，而在《条例》颁布实施之后，业主委员会已成为业主大会的执行机构，不再具有诉讼主体资格，诉讼主体资格应当赋予业主大会。
从前面的论述来看，业主委员会的诉讼主体资格已经得到司法实践的认可，而且对于该资格进行质疑的主要问题即如何承担责任在实践中还没有发生疑难案例，似乎没大问题。然而，我们认为，这是在《条例》实施前的特殊背景下采取的做法，那么在2003年《条例》实施以后还有必要吗？我们认为，答案是否定的，理由如下：
1、否定业主委员会的诉讼主体资格，确立业主大会的诉讼主体资格，符合《条例》的立法精神。《条例》明确地规定了业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。这就在法律上改变了过去二者权利义务范围模糊的现象，明确了业主大会作为业主管理团体的地位。
《条例》实施后，正是由于业主大会职能的这种改变，并且，相应的，业主委员会的地位也从实际上的业主管理团体降格为业主大会的执行机构，在上述背景下，我们认为，不如正本清源，使业主大会和业主委员会的法律地位得到应有的回归，即，还业主大会以业主管理团体的法律地位，而业主委员会作为常设的执行机构处从属地位，更重要的是，这也是二者职能到位的必然要求。
就诉讼主体资格问题，《条例》颁布后，在涉讼时，应当由业主大会作为原告或者被告应诉，当需要承担责任时，由于业主大会是全体业主组成的团体，其法律后果自然由全体业主承担。在过渡阶段，可能还需要业主委员会作为诉讼主体参与诉讼来防止诉讼主体的缺位，但是，我们认为，最终应当由业主大会代表全体业主参与诉讼。
接下来的问题是，业主大会作为诉讼主体时，如何确定法定代表人。根据我国民事诉讼法的规定，应由法人的主要负责人参加诉讼，而《条例》并未规定业主大会的负责人由谁担任，我们认为，应该明确由业主委员会的主任担任。
同样的，在《条例》颁布之后，以业主大会提起诉讼仍然涉及承担财产责任的情况。我们认为，台湾的相关做法值得借鉴，台湾采用“共同基金”制度，区分所有权人可以通过决议决定共同基金的使用。因此，我们建议对《条例》规定的“专项维修资金”的名称作扩张解释或改为“维护资金”，规定通过一定的程序，业主大会、业主委员会及其他用于公共利益的支出可以从该基金中支出，由此解决了诉讼费用和其他财产责任的承担问题。
2、此外，从实务角度看，我们认为，否定业主委员会的诉讼主体资格有利于提高诉讼效率。业主委员会不同于民事诉讼法第四十九条规定的“其它组织”，业主大会与业主委员会同在一个住所，不像有的分支机构与其上级法人机构分属不同地区、甚至不同国家，民事诉讼法确立类似的分支机构成为诉讼主体是为了迅速解决纠纷。业主大会成为诉讼主体可以省去执行过程中追加主体的申请与裁定程序。所以否定业主委员会的诉讼主体资格有利于明确责任主体提高诉讼效率。此外，否定业主委员会的诉讼主体资格还有利于平衡业主监事会不具有诉讼主体资格的问题。
二、对业主委员会的监督
（一）现有立法规定及评述
现有法律规定中虽有业主委员会进行内部监督的相应条款，但是，我们认为监督力度还是不够的。我们先来看一下物业管理相关立法中的规定。
《条例》第六条中规定：业主“……（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；……”第十一条规定：“业主大会履行下列职责：……（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作：……”
建设部在2003年6月26日发布并生效的《业主大会规程》（注：《条例》于2003年6月8 日发布，9月1日生效）之第二十九条规定：“经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。”第三十条列举了业主委员会委员资格终止的情形。
依此规定，单个的小业主能行使监督权，但是零散的“建议”对业主委员会的影响力是非常有限的，所以业主若想有效地行使监督权，必须根据《物业管理条例》第十三条和《业主大会规程》第二十九条的规定，以参加业主大会会议的形式行使，并且业主大会所作出的决定必须经与会业主所持有投票权1/2以上通过。然而在实践中，业主大会（包括定期会议与临时会议）是由业主委员会负责召集的，难以想象业主委员会在发生了侵犯全体业主的公共利益时，还主动地召集业主大会对自己进行监督；虽根据第十二条的规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，但法律没有明确规定在这种情况下若业主委员会拖延或拒绝召开，该如何处置？此外，对于较大物业管理区域而言，召集广大业主召开业主大会确属难事，耗时耗力，故业主恐难以及时、有效地行使监督权。
（二）“法人治理结构”与物业管理的制度建设
为了维护物业管理区域内全体业主的共同利益，及时、有效地对业主委员会及其委员进行监督，我们建议，在物业管理的制度建设中引入公司的“法人治理结构”的理念，在业主大会的内部机构中设置专门的“业主监事会”。
我们先来谈谈公司治理结构的问题。
规范的公司法人治理结构包括四个层面，即股东会、董事会、监事会、总裁或总经理。公司法人治理结构的功能，就在于所有者与经营者之间合理配置权力、公平分配利益以及明确各自职责，建立有效的激励、监督和制衡机制，从而提高公司运行效率，实现公司经营目标。
如果将物业管理制度与“法人治理结构”相对照，业主相当于是一个公司的股东，业主大会相当于股东会，业主委员会相当于董事会，业主委员会的主任相当于公司的法定代表人，我们现在的物业管理制度建设中缺少的是“监事会”这一内部监督机制。
（三）对业主监事会的构建模式的建议
我们认为，业主监事会的构建，也可以参考公司监事会。
1、业主监事由业主大会按照章程选举产生，对业主大会负责，平行于业主委员会并对其进行监督的机构；
2、业主监事会的成员由业主大会选举产生和变更；任期与业主委员会相同；
3、业主监事会的成员不得少于三人，业主监事会在其组成人员中推选出一名召集人。
物业管理区域较小、业主人数较少的业主委员会，可以考虑设立一名监事，不设监事会。
4、业主监事会的成员应该由责任心强、信誉良好、素质高、热心公益事业的业主担任；业主委员会的成员不得兼任监事；
5、与建设部《业主大会规程》第二十九条相对应，为了保障业主监事会独立行使监督职权，业主委员会无权提议变更业主监事成员，只有满20%以上业主有权联名提议业主大会会议作出变更业主监事委员会委员的决定；
（四）对业主监事会的职能内容的建议
我们认为，业主监事会主要在以下几方面行使职权：
1、检查对维修资金的使用情况(另外，如果业主委员会被授权对维修资金在一定额度内的开支有决定权并有权审议预算，业主委员会须定期将使用情况向业主监事会汇报）；
2、对业主委员会及其成员在履行职务时违反法律、法规或者业主公约的行为进行监督，如，业主监事会可以定期地请专业人员对维修资金的使用情况进行审计；
3、当业主委员会及其成员的行为有损害业主的共同利益时，及时通知业主委员会及其成员改正；
4、在业主委员会无合理理由拒绝召开业主大会时，业主监事会有权召集业主大会；
5、业主委员会召开会议时，应请业主监事会派代表列席；
6、业主公约规定的其它职权或业主大会赋予的其它职权。
三、业主委员会的职责
（一）目前业主委员会职责范围的法律依据
1、《条例》第十五条对业主委员会的职责进行了规定。
2、各地的做法
（1）深圳市2005年1月印发的《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第三十七条规定，对业主委员会的职能进行了补充，通过立法来补充规定业主委员会的其它职能，同时规定业主大会有权自主决定赋予业主委员会其它的职责。
（2）从上海市的实践来看，《上海市住宅物业管理规定》及实施细则中并没有对业主委员会的职责进行另外的规定，但上海市房屋土地资源管理局于二○○五年一月三十一日印发了《业主大会议事规则》《业主临时公约》《业主公约》示范文本（沪房地资物<2005>74号）。《业主大会议事规则》示范文本的第十五条对业主委员会的职能更为细化。
3、根据各地的做法，我们建议，各地根据《条例》和各地的规定，制订《业主公约》和《业主大会议事规则》的示范性文本，引导各小区的业主大会制订完善的《业主公约》和《业主大会议事规则》，以利于业主大会、业主委员会的运转。这样，业主大会可以根据相关的法律规定并参照当地的示范文本，结合本物业管理区域的实际情况，通过制定《业主委员会职责规范》并向有关部门备案，赋予业主委员会其它职责。
（二）业主委员会职责履行中的几个问题
1、专项维修资金的使用。首先要说明的是，2003年的《条例》用“专项维修资金”一词取代了以往“房屋维修基金”这一概念。
根据国家统计局的资料保守估算，目前全国专项维修资金已高达600亿元以上。1根据《条例》第十一条的规定，业主大会有权“决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。”业主委员会作为业主大会的执行机构，合理使用专项维修资金的合理使用当然是其重要职责之一。专项维修资金的管理应当遵循“统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，政府监督”的原则。
（1）关于专项维修资金的使用方案，我们建议由业主大会委托专业机构来制定维修资金的预、决算方案，在提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。
（2）业主委员会应当提高专项维修资金使用的透明度。业主委员会可每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金账目，并向业主公布。业主对公布的专项维修资金账目有异议的，可要求业主委员会复核。专户管理银行应当每季度向业主委员会发送专项维修资金账户对账单，业主委员会对专项维修资金账户变化情况有异议的，可向专户管理银行申请复核。此外，专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。2
（3）专项维修资金的使用应当依法接受审计。我们建议，业主大会在业主委员会任期届满前半年内可委托专门的会计师事务所或审计机构对专项维修资金的使用进行专项审计。对专项维修资金的审计，我们认为可以作为一项制度在业主公约中直接予以确定。
2、业主委员会为小区的公共利益给予适当的决定权，如在小区设立公益性或商业性广告牌、电子显示屏，像上海正在开展社区信息苑工程；又如允许传媒进入小区拍摄；允许一些送疗送护机构进入小区进行公益医疗咨询、保健；组织小区的文化交流活动等等。而因此产生的一些收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
3、及时制止业主违反《业主公约》的行为
业主公约是集中反映全体业主的共同意志的小区规范性文件，对业主、使用人产生普遍的效力。
对于业主违反业主公约、侵犯其它业主共同权益的行为，规定了物业管理企业有权劝阻和制止，我们认为从权利的角度来看，应当由业主大会来劝阻、制止这些行为甚至提起诉讼。为有效制止这些行为，业主大会可以通过业主公约规定的形式授权业主委员会及时劝阻和制止。举例来说：
（1）业主在物业共享部位搭建自用设施或者擅自占用道路、公共绿地、湖泊和会所等，妨害物业管理秩序，并侵犯了其它业主的共同权益，业主委员会可以公示谴责违章业主的违规之处，违章要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。
（2）如果一个小区出现业主严重拖欠物业服务费用，将会导致整个小区的物业管理服务质量下降，影响大多数业主所享受物业服务水平，我们建议业主委员会除督促该部分业主缴纳费用外，还可以对此拖欠情形进行披露，这种披露不仅保障了其它业主的知情权，也可以对拖欠费用的业主造成舆论上的压力，促使其尽快缴纳费用。
4、督促物业公司适当履行管理义务。
据调查，人们对物业管理服务满意度较低。在一次通过手机短信方式对小区物业管理满意度的调查中，选择对物业管理不满意的占40.34%，非常不满意的占30.61%。同时，在央视国际网上的调查中，表示不满意和非常不满意的比例超过80%。1
业主委员会作为业主大会的执行机构、作为业主的代表，可以及时代表广大业主督促物业公司适当履行管理义务，提高物业管理服务水平。但实践中，物业管理服务质量是很难认定的，即使在诉讼中也是如此。我们建议，可以建立专业的物业管理服务评价机构对物业服务质量进行评估为判定物业服务质量是否达到物业服务合同约定的具体标准提供依据。2004年，上海市房地产资源管理局及相关机构开展“物业管理服务质量评价体系”的立项课题研究，并且已经在筹备物业管理服务质量评价中心。如对物业管理服务是否合格、达到标准有争议的，可先提交评价中心进行评定，再不服可起诉至法院或进行仲裁。2法院在审理这类纠纷时也可委托进行司法评估。
（三）对业主委员会及其成员履行职责不当的法律救济
1、业主委员会的改选、罢免程序
由于目前对于业主委员会的监督力量非常薄弱，因此我们认为，有必要从程序设计的角度对业主委员会加以约束。
（1）业主委员会的任期。根据《上海市住宅物业管理规定》第十四条的规定，业主委员会的任期为三年到五年。1而《条例》没有规定任期年限。我们认为业主委员会及其成员的任期，既不宜过长，也不宜过短。过长，极易导致管理者惰性的产生，不利于积极有效的管理；过短，因管理者变动频繁，亦有损管理的稳定性和连续性。我们认为，任期以3年为宜。
（2）业主大会可以对业主委员会进行改选或罢免业主委员会委员或业主委员会主任、副主任。对此，《条例》第十三条规定，“业主大会定期会议应当按照议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当召开临时会议”，从而使及时改选或罢免不合格的业主委员会成员成为可能。
我们认为，正是由于业主委员会委员对于业主委员会是否能适当履行业主赋予的各项职责从而保障业主的权利至关重要，《条例》在第十六条规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。据此，对于不符合条件的委员应予罢免。有学者认为，业主委员会有下列情况之一的，应终止其业主委员会委员资格：（1）已不是业主的；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因故丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为被司法部门认定的；（5）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；（6）兼任所辖区域物业管理企业工作的；（7）严重违反物业管理法规或者拒不履行业主应尽义务的；（8）其它原因不适宜担任业主委员会委员的。
2、业主委员会委员的法律责任
业主委员会的委员主要包括业主委员会主任、副主任、委员。业主委员会成员（以下称“业委会成员”）虽然在物业管理法律关系中不是单独的主体，但在物业管理活动中却有着重要的地位，起着重要的作用，业委会委员也可能发生不适当履行职责甚至违法的情形。但是，我国目前有关物业管理活动的法律法规对业主委员会成员的法律责任未作规定，我们建议明确业委会委员的法律责任（即民事责任、行政责任、刑事责任），举例来说：
（1） 业委会委员未按法律法规或《业主公约》或《业主委员会章程》的规定履行职责并因此给业主、物业使用人或者物业管理企业等造成损失的，应承担民事赔偿责任；
（2）业委会委员对其所保管的物业资料，因保管不善造成丢失或者严重损坏影响物业管理的造成损失的，应承担民事责任；
（3）业委会委员任期届满而拒不向新组成的业主委员会移交物业资料的，由物业管理行政主管部门责令提交，仍拒不提交的，给予行政处罚。对物业管理运营造成损失的，还应当给予赔偿。
（4）业委会委员挪用或侵占专项维修资金的，应当承担民事赔偿责任，情节严重的根据《刑法》规定给予刑事处罚。
与此相对应，从权利、义务、责任统一的角度来看，业主委员会目前存在的最不合理问题就是业委会委员没有报酬。我们认为，业委会委员为小区的物业管理花费了大量的时间和精力，应当给予其适当的报酬作为补助――在专项维修资金中作出预算并支付。综上，我们建议各地政府机构、行业团体拟订业委会委员的薪酬指导意见，业主大会也可以对此作出决定。
业主委员会的代表性――一个实务中的问题：
对于一个小区，特别是商、住、办的综合性物业，由于可能存在利益的不同，业主委员会的成员应该具有代表性，更具体地说，就是该小区的《业主大会议事规程》应当明确业主委员会中来自商、住、办这三种不同性质物业的委员的名额。
对于非住宅物业业主在业主大会上的投票权，我们认为鉴于建筑物区分所有制度土壤上产生的这种业主自治制度的特殊性以及出于保护业主社员权的考虑，该投票权不宜以套数来计算，而应由各地区结合本地的实际情况，规定非住宅物业多少平方米的建筑面积可以折算成一票表决权。比如，《上海市住宅物业管理规定》第九条中规定：“ 业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其它业主合并计票，每满一百平方米计一票。……”；若当地还没有相应的立法，商、住、办的综合性物业管理区域也可以通过召开业主大会在《业主大会议事规程》中对此问题进行约定。
此外，我们认为，为了保障不同性质物业业主的共同利益，对单个业主的表决权进行限制也是必要的。《上海市住宅物业管理规定》第九条规定了：“……单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。” 可供其它地区参考借鉴。
